פסק-דין בתיק ע"א 34107-09-11

השופטת נ.נצר:

בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בבאר שבע מיום 1.8.11 בת.א. 29336-03-10, שניתן על ידי כב' השופט גד גדעון, שדחה תביעתה של המערערת ליתן צווי מניעה וצווי הריסה כנגד המשיבים ומנגד, קיבל, באופן חלקי, את התביעה בת.א. 31413-11-10, במסגרתה עתרו המשיבים לקבלת סעדים דומים כנגד המערערת.

רקע

המערערת הינה אחת מ- 9 אחים ואחיות, שירשו את עזבון אמם, שכלל זכויות חכירה בשתי דירות המצויות בנכס ברח' גורדון 13 באר שבע (גוש 38023 חלקה 46 תת חלקה 1). המדובר בבניין בן שתי קומות, שבכל קומה שתי דירות, אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין בבאר שבע, ביום 23.12.1991 כ"בית משותף" בפנקס הבתים המשותפים. 

זכויות החכירה של המערערת ואחיה, כיורשים בעיזבון אמם, הינן בשתי הדירות הממוקמות בקומה השנייה של הבית המשותף.

ביום 29.11.2009 נרשמו המשיבים, בפנקס הבתים המשותפים, כבעלי זכות החכירה, בשכירות מהוונת של אחת הדירות בקומה התחתונה של הבית המשותף (בחלקו הצפוני של המבנה). זכויות החכירה בדירה הנותרת (בצד הדרומי, בקומה התחתונה של המבנה), שייכות לצד שלישי - משפחת דבוש.

שטח דירתם של המשיבים הינו כ - 31 מ"ר ואלה ביקשו להגדיל את דירתם עד לשטח של כ- 116 מ"ר.

בתביעתה, עתרה המערערת לאסור על המשיבים או מי מטעמם לבצע בנייה ברכוש המשותף, ובצד כך לחייב המשיבים להרוס את שנבנה במסגרת עבודות להרחבת דירתם, בתקופה עובר להגשת התביעה ואף לחייבם להשיב המצב לקדמותו. בנוסף, עתרה המערערת לפיצול סעדים, על מנת שבעתיד תוכל להוסיף ולתבוע פיצוי עבור נזקים שנגרמו לה.

המערערת סמכה תביעתה, על טענה לנוהג הקיים בין דיירי הבניין מזה כשישים שנה, באשר לאופן החלוקה של החצר הגובלת ומקיפה את הבית המשותף. עוד טענה המערערת, כי היתר הבניה שניתן בידי המשיבים מאת רשויות התכנון, מנוגד להוראת סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין (לא ניתנה הסכמת הרוב הנדרש בהתאם לתקנון הבית המשותף), וכן, כי הבקשה להיתר לא נחתמה על ידי כלל בעלי הזכויות בנכס.

לטענת המערערת, הועדה לתכנון ובניה, אישרה בנייה על קו ביוב קיים, בניגוד להוראות הדין.

המערערת הוסיפה וטענה כי התקנון המוסכם של הבית המשותף, כפי שהוצג על ידי המשיבים, הינו מסמך מזויף ולמצער, חסר ואינו חל במקרה דנן.

בית משפט קמא דחה, כאמור, את תביעת המערערת על כל ראשיה בקובעו, כי המערערת כשלה בהוכחת טענותיה העובדתיות. לגבי הנוהג הנטען, נקבע, כי טענה זו נשמעה מפי המערערת בלבד ולא נתמכה בראיה כלשהי, כאשר עדות המערערת לעניין זה, הינה עדות יחידה של בעל דין בהליך אזרחי, אשר בית משפט יטה שלא לקבלה, אלא אם שוכנע במהימנותה. עוד צויין בהקשר זה, כי המערערת לא הייתה צד להשגת הסיכום, כאמור, אם בכלל, ולכל היותר ניתן היה לשמוע מפיה על אופן השימוש מאז תקופת ילדותה, אלא שהמערערת נמנעה מלקרוא לעדות ולו לאחד מבעלי הדירות אשר יכול היה להעיד באופן ישיר ובלתי אמצעי אודות הנטען.

אשר לטענה כי היתר הבניה מנוגד להוראת סעיף 71 לחוק המקרקעין, כמו גם הטענה כי הבקשה להיתר לא נתמכה בחתימותיהם של בעלי הזכויות בנכס המשותף, קבע בית משפט קמא, כי נוכח הוראות התקנון המוסכם, לא נדרשה החלטה נוספת, של בעלי שלושה רבעים מהזכויות בדירות, לצורך אישור הוצאת שטח תוספת הבניה מכלל הרכוש המשותף, שכן התקנון ממלא אחר התנאי הקבוע בסיפא לסעיף 62 (א) לחוק המקרקעין. עוד נקבע כי המשיבים לא היו צריכים להחתים את דיירי הבית האחרים על הבקשה להיתר ויצאו ידי חובתם בכך שלאלו, ניתנה זכות להגיש התנגדות להיתר המבוקש.

בית משפט קמא דחה הטענה בדבר אישור בניה מעל קו ביוב קיים, בקובעו, כי הטענה לא הוכחה בראיות קבילות (כגון חוות דעת מומחה). שלא לדבר על כך שההשגות הללו, נדונו ונבחנו על ידי רשויות התכנון (ועדה מקומית וועדת ערר) - ונדחו. 

בהתייחסו לטענת הזיוף, קבע בית משפט קמא כי המערערת לא הוכיחה הטענה בראיות קבילות ואף לא פעלה להעיד בעלי תפקיד, אשר יכלו לאשר הנטען. בהקשר זה נקבע, כי טענת ה"זיוף" אינה מבוססת ברמת ההוכחה הנדרשת ויש בנמצא, הסברים סבירים לכל אותן "תמיהות" שהביעה המערערת ביחס לתקנון שצורף.

מכל מקום נקבע, כי חתימתה וחותמתה של הגב' אוזן (ראש תחום רישום והסדר במנהל מקרקעי ישראל) מופיעות בעמוד השני של התקנון, הכולל את סעיף 3 שעניינו זכויות הבנייה של בעלי הדירות בבית המשותף ואין מחלוקת, כי המסמך האמור (התקנון), נמסר לצדדים באמצעות לשכת רישום המקרקעין וכי המסמך שהוגש, זהה למסמך המצוי בפנקס הבתים המשותפים.

בתביעה שהגישו המשיבים כנגד המערערת (להלן: "התביעה שכנגד"), קבע ביהמ"ש קמא כי הדלת שהציבה המערערת בפתח חדר המדרגות, המוביל לקומה השנייה של הבית המשותף, אכן מונעת מהמשיבים גישה חופשית למונה החשמל. בית משפט קמא סבר כי אין הכרח  להורות על הסרת הדלת וכי באיזון בין זכויות המשיבים לגישה חופשית למונה החשמל שבבעלותם לבין זכותה של המערערת למנוע כניסה חופשית של כל עובר אורח מזדמן, לדירתה, נראה נכון וסביר להורות למערערת למסור למשיבים מפתח לדלת הנזכרת.

טענות הצדדים

הערעור מתמקד בטענה שהמשיבים הפרו חובה חקוקה, הסיגו גבול, גרמו למטרד, פגעו בזכות הקניין של המערערת, חסמו הגישה לביתה, פגעו ברכוש המשותף, סיכנו את קיומו, צמצמו אותו, שינו ערכו, פגעו באור בצל ובנטוע. המערערת טוענת, כי היתר הבניה שניתן למשיבים פגום ובטל מעיקרו, שכן  אופן ניהול ההליכים בוועדה המקומית לתכנון ובניה, פגע בזכויותיה על פי דין.  המערערת טוענת, כי בית משפט קמא טעה, עת קבע, כי די בהוראות התקנון כדי לאפשר הבניה. יחד עם זאת, נטען כי מעמדו, צורתו ותוכנו של התקנון, מאיינים היכולת לבנות, לצד הטענה כי בתקנון, כשלעצמו, אין די כדי להתגבר על הצורך בהסכמת בעלי הזכויות האחרים בבניין.